Die Eigenbedarfskündigung gehört wohl zu den häufigsten Gründen, einen unbefristeten Mietvertrag zu beenden. Allerdings legen die Mieter, denen gekündigt wird, häufig Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung ein. Vermieter können aber langwierige Rechtsstreitigkeiten verhindern, wenn sie einige Dinge beachten.
Unsere Checkliste zur Eigenbedarfskündigung:
Welche Personen rechtfertigen eine Eigenbedarfskündigung?
Zunächst einmal stellt sich die Frage, welche Personen überhaupt berechtigt sind, dass der Vermieter die Mietverträge anderweitig vermieteter Wohnungen kündigt.
Gerade der Personenkreis gibt immer wieder Grund zu Klagen und wurde im Januar 2010 erweitert. Seit diesem Termin zählen nun auch Neffen und Nichten zu den Familienangehörigen, für die eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt sein kann.
Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung für nahe Familienangehörige möglich, dazu zählen
- Eltern
- Geschwister
- Großeltern
- Kinder
- Stiefkinder
- Enkel
auch der getrennt lebende Ehegatte kann einen Anspruch auf Eigenbedarfskündigung erheben. Allerdings nur solange noch kein Antrag auf Scheidung eingereicht ist. Für gleichgeschlechtliche Partnerschaften gilt der eingetragene Lebenspartner als berechtigt.
Vermieter, die eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen möchten, sollten wissen, dass je nach Umstand auch noch weitere Personenkreise eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. So ist es ggf. möglich, eine Person, die zur Pflege eines Familienangehörigen in der Nähe wohnen muss, oder auch ein Au-Pair-Mädchen in der vermieteten Wohnung einziehen zu lassen. Pauschal lassen sich solche Aussagen allerdings nicht treffen. Daher sollten Sie als Vermieter mögliche Schritte vorab mit einem Rechtsanwalt besprechen.
Wer darf eine Eigenbedarfskündigung aussprechen?
Es kann natürlich auch sein, dass der Vermieter keine Privatperson, sondern eine juristische Person, eine GmbH oder eine Kommanditgesellschaft ist. In diesem Fall ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen, da in diesem Fall keine natürliche Person ein Interesse daran bekunden kann, in die Wohnung einzuziehen.
Etwas anderes ist es allerdings, wenn der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist. Denn bei einer GbR könnte es sich auch um eine Erbengemeinschaft handeln, die wegen Eigenbedarf kündigen möchte. In diesem Fall ist es vorstellbar, dass eine natürliche Person dieser GbR in dem Objekt wohnen möchte und damit eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist.
Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung
Einige Gründe lassen die Gerichte regelmäßig als nachvollziehbare Gründe für eine Eigenbedarfskündigung gelten. Dazu gehören:
- Kauf einer Wohnung, die der Vermieter nun selbst bewohnen möchte. Ist der Vermieter eine Privatperson im Sinne des BGB und hat eine Wohnung oder ein Haus erworben, das zum, Zeitpunkt des Kaufs vermietet war, so kann er Eigenbedarf geltend machen. Allerdings muss er dann auch tatsächlich in die Wohnung einziehen.
- Eigentümer möchte sich verkleinern. Auch wenn der Vermieter in eine kleinere Wohnung ziehen möchte, kann das ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung sein. Analog dazu gilt auch, wenn der Vermieter mehr Platz braucht. Zum Beispiel für Kinder.
- Wohnung wird bei Trennung benötigt. Wenn sich beide Ehepartner trennen und die Wohnung für die Trennungsphase und die Zeit danach benötigt wird, kann auch das ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung sein.
Daneben kommen noch weitere individuelle Gründe in Frage, die sich aus der jeweils konkreten Situation ergeben können.
Was ist bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten?
Vermieter, die eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen möchten, sollten sehr genau auf die Formulierungen im Kündigungsschreiben achten. Denn ein falsch formuliertes Schreiben macht die Eigenbedarfskündigung ungültig.
- Benennen Sie eine konkrete Person. In der Kündigung sollten Vermieter möglichst konkret die Person oder die Personen benennen, die die Wohnung beziehen möchten.
- Begründen Sie ihren Bedarf. Vor allem dann, wenn der Vermieter noch weitere Wohnungen besitzt, muss er schlüssig darlegen, warum er gerade in diese Wohnung einziehen möchte. Gründe können zum Beispiel sein, dass diese Wohnung besonders nah zu einer neuen Arbeitsstelle ist.
- Termin ausreichend begründen. Auch bei der Begründung des Termins der Eigenbedarfskündigung ist besondere Sorgfalt geboten. Denn ja nach dem, wie lange der derzeitige Mieter in der Wohnung gewohnt hat, sind unterschiedliche Kündigungsfristen zu beachten.
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