Der Mietvertrag ist ein schriftliches Abkommen zweier Parteien, die Vereinbarung von Rahmenbedingungen die Vermieter und Mieter durch die Unterschrift bestätigen. Das Mietverhältnis läuft entweder befristet. Dann bedarf es keiner Kündigung. Am „Tag X“ endet die Gültigkeit des Vertrages. Anders bei unbefristeten Mietverträgen. Um diese zu beenden bedarf es einer Kündigung. Sie kann sowohl durch Mieter als auch Vermieter erfolgen, wobei deutlich häufiger der Mieter diesen Weg wählt als Vermieter. Wir bieten zur Kündigung eines Mietvertrages ein Muster zum Download und Informationen zum Thema an.
Kündigung Mietvertrag herunterladen
Unser Musterdokument zur Kündigung eines Mietvertrages können Sie über das untenstehende Formular anfordern. Die Verwendung ist weitestgehend selbsterklärend. Sie müssen natürlich die entsprechenden Daten einsetzen bzw. Beispieldaten abändern. Das Musterschreiben liegt in den Formaten PDF/Word/OpenOffice vor.
Die ordentliche Kündigung
Der Vermieter hingegen hat, vor allem zum Schutz von Mietern, hier mit deutlich mehr Auflagen zu tun. Das ist einerseits richtig, immerhin geht es hier um Wohnraum in dem Menschen leben. Es ist also vollkommen richtig, dass man ihn nicht nach belieben nehmen darf. Wenn jedoch sich Mieter daneben benehmen, ist es für Vermieter oft eine schwierige Situation. Aber, dass steht auf einem anderen Blatt.
Vermieter können bei schadhaftem Verhalten kündigen, wenn vertragliche Pflichten in erheblichem Umfang verletzt werden oder die Miete stark in Rückstand gerät. Auch bei Eigenbedarf kann mit einer entsprechenden Kündigungsfrist eine ordentliche Kündigung erfolgen. Die Begrifflichkeit der ordentlichen Kündigung bedeutet so viel wie ordnungsgemäße Kündigung gemäß vorab im Mietvertrag festgelegter Bedingungen. Das Gegenstück bzw. die Alternative dazu ist die außerordentliche Kündigung.
Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages
Die außerordentliche Kündigung von Mietverträgen gibt es im Detail sogar in zwei Formen. Dies ist zum einen die fristlose außerordentliche Kündigung. Die Gesetzeslage ist an der Stelle leider nicht exakt definiert. Die Rechtstexte verschleiern den Hintergrund mit Formulierungen wie „Umstände des Einzelfalls“, „die Abwägung der beiderseitigen Interessen“ und ähnlicheln Floskeln. Konkreter als folgende (sinngemäße) Aussage wird es nicht: Insgesamt ist eine fristlose außerordentliche Kündigung des Mietvertrages nur dann zulässig, wenn die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.
Was ist unzumutbar? Wie werden die Interessen der Beteiligten berücksichtigt? Insgesamt werden dabei verschiedene Faktoren herangezogen. Unter anderem ist natürlich wichtig, wer Verursacher der Probleme ist. Auch die Dauer der Störung und ob es sich um wiederholte Verstösse handelt spielt eine Rolle. Ganz besonders gewertet, wird die Wiederholungsgefahr. Wenn davon auszugehen ist, dass sich das Verhalten nicht ändert, steigen die Chance eine fristlose Kündigung auch vor Gericht durchzusetzen. An der Stelle wirken vorherige Abmahnungen unterstützend.
Fristlose Kündigung des Mietvertrags durch Mieter
Verschiedene Situationen berechtigen den Mieter zur fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrag. Dazu zählt zum Beispiel starke Gesundheitsgefährdungen wie Schimmelbildung. Auch wenn Gefahrenstoffe festgestellt werden, ist eine fristlose Kündigung berechtigt. Das gehört zum Beispiel Asbest. Auch bei starker, anhaltender Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft ist es zulässig einen Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Wird die Nutzung der Mietsache erst gar nicht gewährt, bspw. da die gemieteten Wohnräume nicht fristgerecht zur Verfügung stehen, ist ein solcher Schritt ebenfalls zulässig. Gleiches gilt, wenn das Recht zum Gebrauch gewährt wurde aber dann wieder entzogen wird. Bevor hier Schritte unternommen werden, sollte aber immer der Einzelfall von einem Experten begutachtet werden. Der Gang zum Anwalt ist fast unvermeidlich.
Auch wenn regelmäßig Heizungsanlagen ausfallen und die Räume dadurch unbewohnbar werden, kann das eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Es ist nicht zuzumuten, dass der Mietvertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist aufrecht erhalten wird. Hier kann man klar die Auslegung des angesprochenen Gesetzestextes erkennen. Ein wichtiger Faktor, der ebenfalls die entsprechenden Paragraphen berücksichtigt: Der Wiederholungsfall. Nur weil die Heizung einmal ausfällt, berechtigt dies nicht gleich zu einem solchen Schritt.
Fristlos außerordentlich als Vermieter kündigen
Ein häufiger Grund für die fristlose außerordentliche Kündigung durch den Vermieter ist die Untervermietung an Dritte. Wer die Wohnung unbefugt anderen überlasst, verstößt damit gegen den Vertrag. Es bedarf einer expliziten Einwilligung durch den Vermieter. Ansonsten drohen Konsequenzen.
Ebenfalls ein gravierender Grund: Der Mieter vernachlässigt seine Sorgfaltspflicht, kommt Instandhaltungspflichten nicht nach oder meldet Mängel nicht. Das kann die Mietsache bedrohen und Schaden entstehen. Auch hier ist der Vermieter mit einer fristlosen Beendung des Mietvertrages im Recht.
Wenn die Miete nicht pünktlich gezahlt wird, kann dies ebenfalls zur fristlosen Kündigung führen. Wenn der Mieter mehr als zwei Termine insgesamt die Höhe einer Kaltmiete schuldig ist, darf der Vermieter fristlos kündigen. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.